U svom dugogodišnjem radu sa prodavateljima i sa kupcima nekretnina, na žalost moram konstatirati da još uvijek ima onih koji misle da „čisti i uredni papiri“ znači da nisu prljavi, poflekani, pošarani ili zgužvani!
Da da, točno tako. Ali ima naravno i onih koji sve znaju, pa je sa njima lako. Svakakvih iskustava imamo mi posrednici u prometu nekretnina. Zato je dobro da se se o tome priča i da se malo educiraju svi oni koji žele prodati ili kupiti nekretninu. Naročito ako je na nekretnini neki problem koje je teže razumjeti, savjetujem angažirati licenciranu agenciju za posredovanje u prometu nekretnina ili odvjetnika za imovinsko pravo.
Informacije o nekretninama su suhoparni podaci koji nisu baš zanimljivi za svekoliki puk koji se uglavnom za takve informacije počinje zanimati tek onda kada dođe vrijeme za prodaju ili kupnju nekretnine.
Kroz priču o prodavatelju kuće bez uredne dokumentacije, govorit ću o općenitom problemu s kojim se agenti za nekretnine susreću gotovo svaki dan, o ČISTIM PAPIRIMA, odnosno o vlasništvu nekretnine i o legalitetu građevine.
VLASNIŠTVO NEKRETNINE
Na ovu temu je snimljen video kojeg možete vidjeti ako kliknete na : KOJI DOKUMENT DOKAZUJE VLASNIŠTVO NEKRETNINE?
Prva i najvažnija stvar kod prodaje nekretnina je dokaz prava vlasništva. To se dokazuje zemljišnoknjižnim izvatkom (skraćeno „ZK izvadak“). Za istu stvar se koriste još izrazi „vlasnički list“ i „gruntovni izvadak“.
Slikovitim primjerom iz prakse predočit ću najčešći problem nerazumijevanja ove teme.
Dolazi nam dakle u ured prodavatelj Jure, koji želi prodati svoju nekretninu prilično uvjeren da mu treba samo vlasnički list. Ulazi samouvjereno mašući vlasničkim listom i govoreći: „Prodajem kuću! Evo imam sve čisto! Jedan kroz jedan!“.
Mi posrednici odmah to sve primamo s rezervom jer postoji na desetke razloga zašto to i sami moramo provjeriti odmah na internetu. Pored toga može biti omjer vlasništva i „jedan kroz pet“ te ako je svih 5 vlasnika složno za prodaju tada je znači isto sve OK, te ne znači nužno ako je „jedan kroz jedan“ (to je ono kad vam piše 1/1 ) da je samo onda sve u redu.
Zatim tu još ima čitav niz mogućih scenarija kako jedan vlasnički list može izgledati, odnosno što sve na njemu može pisati, ali o tome ćemo u nekom drugom blogu.
LEGALITET GRAĐEVINE
Na ovu temu je snimljen video kojeg možete vidjeti ako kliknete na: ŠTO ZNAČI IMATI LEGALNU NEKRETNINU?
Kada smo ustanovili da je vlasništvo uredno i da po tom pitanju nema prepreke za prodaju, pitamo našeg prodavatelja Juru za drugu važnu stvar kod prodaje. Pitamo ga, da li njegova kuća ima sve dokumente vezane za legalitet građevine, dakle da li ima građevinsku i uporabnu dozvolu ili je možda bila u postupku legalizacije. Međutim – tu počinju problemi. Naš prodavatelj naravno govori kako on ne bi niti kupio istu nekretninu prije 10-ak godina, da nisu svi papiri bili uredni. „U redu“ kažemo mi, te tražimo neki dokument koji to dokazuje. Prodavatelj nema drugo ništa ali uporno tvrdi da on ima sve što treba.
Mi vlasništvo možemo provjeriti na internetu, ali građevinsku dozvolu i uporabnu dozvolu ne možemo, te nam ih je potrebno donijeti da ih pregledamo. Mi objašnjavamo da je pored vlasništva nad nekretninom, važan i legalitet građevine koja se prodaje, te da to dokazuju građevinska i uporabna dozvola. Zatim on objašnjava nama kako bi mi barem trebali znati da je sve u redu jer je „vlasnički list čist i još piše da tereta nema, što znači da je sve u redu“!!!
Da, u savršenom svijetu bi to trebalo biti u redu, međutim u našem slučaju ne možemo to znati, te kao profesionalci u svom poslu, to moramo ispitati. Mi zatim objašnjavamo da službene osobe u sudu, koje su upisivale sve podatke u vlasnički list, nisu zasigurno išle na teren i provjeravale da li dokumentacija odgovara stvarnom stanju, nego vjeruju da je i u stvarnosti točno tako kako piše na papiru, te upisuju podatke koje su dobili iz katastra. Idu s načelom povjerenja da se gradilo po projektu za kojeg je izdana građevinska dozvola. Tu se naš prodavatelj zamišlja, te se polagano prisjeća da je negdje vidio kod kuće da ima još nekih papira pa će malo pogledati.
Mi opet najljubaznije što znamo, govorimo kako je legalitet građevine jako važan, te da smo mi odgovorni i prema našem potencijalnom kupcu, koji mora biti upoznat sa činjenicom da nekretnina nema neki važan dokument, odnosno da je možda bespravno sagrađena te je vrlo upitno hoće li takvu nekretninu htjeti kupiti. Osim toga objašnjavamo da će u očima kupca svaka druga nekretnina sa svim potpuno urednim papirima (i vlasništvo i legalitet) uvijek imati prednost kod kupnje u odnosu na njegovu nekretninu. Prodavatelj zatim uviđa da je u njegovom interesu da pronađe to što ga tražimo, te se zahvaljuje i odlazi te odmah sljedeći dan donosi nove papire.
Govori Jure sav sretan: „Evo našao sam i građevinsku i uporabnu!“ Mi još sretniji, imat ćemo još jednu kuću s urednim papirima… ili ipak ne…
Čitamo potiho u sebi građevinsku dozvolu izdanu još 1980. godine i čini se sve u redu, piše da se dozvoljava gradnja obiteljske kuće, prizemlje i kat. Zatim čitamo Uporabnu dozvolu koja je ustvari „Rješenje o uporabi“ što se isto čini OK jer se u tom periodu tako izdavalo, te isto piše da se dozvoljava uporaba obiteljske kuće koja se sastoji od prizemlja i kata. Mi govorimo: „Izgleda da bi moglo sve biti u redu.“ Prodavatelj puca od sreće, govori: „Jesam vam rekao da sve imam!“
ALI iskusni mi, na kraju odemo na Google earth i pitamo našeg Juru da nam da adresu svoje nekretnine koju prodaje, da još samo nešto provjerimo. Daje nam Jure adresu i kada nam se počne na ekranu kompjutera otvarati slike njegove ulice i susjedstva i konačno njegove kuće, čudi se on kako je tehnika uznapredovala. Mi ga pitamo neka nam pokaže koja je točno njegova kuća, a on nam ponosno pokaže lijepu žutu kuću trokatnicu sa velikim terasama, te ponosno kaže: „Jelda bi mogli za nju tražiti pola milijuna!“
Ne znam da li vam je promaklo, pokazao nam je na ekranu kuću trokatnicu!!! I eto opet problema. Njegova kuća trokatnica ima građevinsku i uporabnu dozvolu samo za prizemlje i prvi kat, a ne za još dva kata! To znači da uporabna dozvola više ne vrijedi jer je ona vrijedila samo za stanje kuće sa prizemljem i katom, odnosno za onakvu kuću po kojem projektu je izdana građevinska dozvola. Znači ta kuća ima bespravno napravljena cijela gornja dva kata!
Mi takvu nekretninu nažalost trebamo tretirati kao da nema čiste papire i kao da je cijela bespravno napravljena, jer jednostavno ta kuća ne izgleda onako kako je trebala izgledati po projektu. Cijela kuća se prodaje, cijela kuća treba imati sve uredne papire. Prodavatelj Jure se čudi, i govori kako ju je on u takvom stanju kupio, što naravno nije opravdanje jer nije tražio stručnu pomoć kad je kupovao.
Tu ću sada stati s pričom jer nema potrebe govoriti što biva dalje. Želim samo naglasiti da je legalitet građevine uistinu izuzetno važan, jer mislim da nije nikome u cilju da plati velike novce za nešto sa vlasništvom 1/1, što je bespravno sagrađeno jer nitko ne želi kupiti problem.
Uporabna dozvola treba biti izdana za najnovije sadašnje stanje, te ništa poslije toga ne bi trebalo biti nadograđivano bez traženja dozvole za rekonstrukciju. Znači uporabna dozvola je konačni dokument koji dokazuje da je nekretnina sagrađena po projektu za kojeg je izdana građevinska dozvola. Ako se poslije izdavanja uporabne dozvole opet gradi bez traženja dozvole za dogradnju, izdana uporabna dozvola više ne vrijedi za taj objekat sa novim stanjem ako nema nove dozvole za rekonstrukciju odnosno dogradnju ili nadogradnju.
ZAKLJUČAK
Ako je nekretnina upisana u zemljišne knjige odnosno u vlasnički list, to NE ZNAČI I DA JE LEGALNO SAGRAĐENA. Legalnost dokazuju građevinska i uporabna dozvola. Pravo vlasništva nekretnine je potpuno odvojeno od legaliteta građevine.
Autorica teksta: Jasminka Fišer Gavranović
_______________________________________________________________________
O autoru:
Jasminka Fišer Gavranović je prvenstveno dugogodišnja licencirana agentica za prodaju nekretnina. Rođena u Slavoniji, odrasla u Zagrebu, kratko vrijeme živjela u Londonu, te se konačno sa svojom obitelji skrasila u Dalmaciji, u prekrasnim Vodicama. Nakon raznovrsnih poslova u Zagrebu, pronašla se u svijetu nekretnina u Vodicama, u poslu u kojem uživa i kojeg vodi zajedno sa suprugom Franom.
Od 2005. godine bavi se posredovanjem u kupoprodaji nekretnina, te sa svojim timom u agenciji „Alfa nekretnine“ organizira razne projekte kojima se izdvaja na tržištu. Najponosnija je na projekt kada među rijetkima u Hrvatskoj, 2011. godine snima i sudjeluje u popularnoj američkoj polusatnoj TV emisiji „House Hunters International“ gdje se prikazuje kako se kupuju nekretnine u raznim dijelovima svijeta. Tu je kao domaćin emisije svog kupca iz Australije dovela u Vodice i to prikazala gledateljima cijelog svijeta, što je bila odlična reklama ne samo za njezinu agenciju nego i za cijele Vodice.
U svom dugogodišnjem radu s nekretninama vidjela je svakakve apartmane i kuće, te se u 2018. godini odvažila otići korak dalje i to u svijet home staginga. 2014. godine je završila obuku na engleskom jeziku i dobila diplomu „Certified Home Staging and Property Styling Professional“, zatim odrađuje i „Home Staging Business Training Program“ te je tako kompletirala sva znanja koje je smatrala potrebnim da bi se mogla baviti ovom novom atraktivnom djelatnošću. Tako postaje lider u home stagingu u Hrvatskoj.
Uz aktivan angažman na društvenim mrežama i održavanje edukativnih prezentacija na temu home staginga, njezin dodatan interes su pisanje, govorništvo i komunikacijske vještine. Ima svoju kolumnu na informativnom portalu grada Vodica infovodice.com .