PARKIRNO MJESTO – MALA STVAR KOJA ČESTO NAPRAVI VELIKI PROBLEM
Sigurna sam da nema osobe, bilo na moru ili u unutrašnjosti, koja ljeti barem jednom nije pomislila: „Dobro, gdje ću se ja sad parkirati?“
Još sam sigurnija da smo svi barem jednom doživjeli da se netko – susjed, gost, turist ili „netko tko je tu samo na pet minuta“ – parkirao baš na naše parkirno mjesto i to upravo kada se mi želimo parkirati. I da smo zbog toga bili ljuti. Ili barem poprilično iznervirani.
A da ne govorim o onim jutarnjim situacijama kada kasnite na posao jer kružite kvartom u nadi da će se osloboditi neko mjesto. Parking tada postaje životna filozofija, a ne obična svakodnevna potreba.
Ali kada govorimo o poslu s prodajom nekretnina, kada su KUĆE u pitanju, parkiranje najčešće nije veliki problem jer većina kuća ima svoje dvorište u kojem se vlasnici mogu parkirati.
Naravno da postoje i iznimke – posebno kod kuća smještenih u starim gradskim jezgrama, naročito na moru, gdje uz kuću često ne dolazi parkirno mjesto pa se vlasnici moraju
parkirati na najbližem javnom parkingu ili trebaju kupovati povlaštene parkirne karte za zonu naplate.
A kada su STANOVI odnosno APARTMANI u pitanju, tada parkiranje vrlo često postaje izuzetno važna tema.
Na ovu istu temu snimljen je i video kojeg možete pogledati OVDJE.
Upravo zato u svojoj dugogodišnjoj praksi u radu s prodajom stanova, uvijek naglašavam koliko je važno jasno znati kako je riješeno pitanje parkiranja – ima li nekretnina svoje vlastito parkirno mjesto, koristi li se parkiranje po principu „tko prije dođe“ ili se vlasnici moraju parkirati na javnom parkingu.
Ako ste i vi imali slična iskustva ili se pitate imate li baš svoje vlastito parkirno mjesto, u nastavku ću vam kroz nekoliko konkretnih primjera iz prakse pokušati objasniti kako je pitanje parkiranja zapravo riješeno u mnogim zgradama i zašto vas neke stvari mogu iznenaditi više nego što mislite.
„JA SVOJE PARKIRNO MJESTO IMAM“
Kada nam se jave vlasnici koji žele prodati stan, gotovo uvijek među prvim informacijama čujemo: „Moj stan ima i svoje vlastito parkirno mjesto.“
Naravno, to zvuči odlično. I to je informacija koju i kupci žele čuti. Ali onda dolazimo do dijela koji je za nas obavezan i nužan – provjera vlasništva u zemljišnim knjigama.
Jer kao što stan mora biti upisan u zemljišne knjige, da bi uopće mogao biti predmet prodaje, isto vrijedi i za parkirno mjesto. Ako ono nije upisano kao pripadak stanu, ne možemo ga smatrati vlasništvom niti predmetom prodaje.
I tako često ustanovimo da u vlasničkom listu, u etažnom vlasništvu stana, piše: opis stana sa svim prostorijama, kat, površina, pripadajući suvlasnički dio i ništa više. Bez ikakvog spomena parkirnog mjesta.
ONAJ TRENUTAK KADA MORAMO BITI JASNI
U tom trenutku, s punom odgovornošću, prodavatelju kažemo:
„Ne, vi nemate parkirno mjesto u vlasništvu jer ono nije upisano u vašem zemljišnoknjižnom izvatku.“
Naravno, to nikad ne kažemo s ciljem da nekoga uplašimo ili obeshrabrimo. Zato odmah dodamo i objašnjenje:
Da – naravno da imate pravo parkirati u SVOM dvorištu, jer su to zajednički dijelovi zgrade.
Da – to pravo imate zato što ste vlasnik stana u toj zgradi.
Ali – ne možete reći da ste VLASNIK točno određenog parkirnog mjesta ako ono nije upisano kao pripadak stanu.
To je razlika koja se često ne razumije, ali je izuzetno važna.
„ALI MENI JE SVE OZNAČENO…”
Kada čuje naš odgovor, prodavatelj nas obično počne uvjeravati u ono što je njemu poznato: „Ali meni je pored zgrade u dvorištu označeno parkirno mjesto. Moj stan je S4, parkirno mjesto je označeno brojem 4, sve je iscrtano i svi u zgradi znaju da je to moje.“
I to je u redu. To znači da su se suvlasnici zgrade međusobno dogovorili i usuglasili tko se gdje parkira. Takav dogovor često odlično funkcionira i sprječava kaos u dvorištu.
Ali – i to je važno naglasiti – taj dogovor ne znači vlasništvo.
Razlika je jednostavna:
– ako je parkirno mjesto upisano u vlasnički list, tada ste njegov vlasnik
– ako nije upisano, imate pravo korištenja, ali ne i vlasništvo.
Da je parkirno mjesto upisano, u vlasničkom listu bi, na primjer, stajalo:
pripadak stanu – parkirno mjesto PM4, površine 12 m².
I važno je odmah naglasiti – nije nikakav problem ako parkirno mjesto nije navedeno u vlasničkom listu. Vlasnik stana će se u pravilu uvijek parkirati u dvorištu zgrade, jer ima pravo korištenja zajedničkih dijelova, a u praksi svakom stanu na neki način „pripada“ jedno parkirno mjesto, iako nije točno određeno gdje.
Ako među suvlasnicima postoji dogovor oko parkiranja, to u stvarnom životu vrlo rijetko stvara problem – pa tako ni kod prodaje stana.
Naravno, treba znati da to vrijedi ponajprije u zgradama gdje postoji DOVOLJNO parkirnih mjesta za sve stanove. U nekim starijim zgradama dogodi se da parkirnih mjesta jednostavno nema onoliko koliko ima stanova, pa tada parkiranje može postati stalni izvor nesporazuma među suvlasnicima.
Zato je jako važno razlikovati dvije stvari:
- parkirno mjesto koje se koristi na temelju dogovora suvlasnika i
- parkirno mjesto koje je upisano u zemljišne knjige kao pripadak stanu, te je kao takvo predmet prodaje zajedno sa stanom. Upravo to upisano parkirno mjesto često povećava vrijednost nekretnine i može biti presudan faktor kod pojedinih kupaca.
ZAŠTO NEKAD PIŠE DA PARKIRNO MJESTO IMA 3 m2 ?
Važno je dodati još jednu zanimljivost. U nekim starijim zemljišnoknjižnim izvatcima može se vidjeti da piše, primjerice: parkirno mjesto površine 3 m².
Naravno, nitko se ne parkira na 3 kvadrata.
Takav je upis nastao zbog obračuna po redukcijskom obračunskom koeficijentu (0,25), što u stvarnosti znači da je stvarna površina parkirnog mjesta u ovom slučaju 12 m². Do broja 3 se dolazi tako da se stvarnih podnih 12 m2 pomnoži s tim koeficijentom 0,25. Da sad ne idemo previše u detalje s koeficijentima, ovdje ću samo spomenuti da je tih 3 m2 ustvari korisna vrijednost površine parkirnog mjesta.
Ako nam je u ZK izvatku navedeno samo npr. 3 ili više m2, uvijek se trebamo zapitati kolika je ustvari točna podna površina cijelog parkirnog mjesta. To jedino možemo saznati ako zatražimo od prodavatelja etažni elaborat, jer ponekad vidimo i drugačije upisane koeficijente i drugačije obračune.
Osim što u etažnom elaboratu točno piše koji pripadak, odnosno koje parkirno mjesto određene oznake pripada kojem stanu i koje je kvadrature, etažni elaborat ima i grafički dio u kojem se vidi situacija cijele zgrade i točan položaj svakog parkirnog mjesta na cijeloj parceli.
Zato mi agenti etažni elaborat uvijek tražimo – ne samo zbog parkirnih mjesta, nego i zbog terasa, loggia i ostalih pripadaka, kako bismo vidjeli po kojem su koeficijentu obračunati.
Ako prodavatelj ima etažni elaborat, tada nam je jasno kolika je stvarna podna površina pripadajućeg parkirnog mjesta i znamo točno gdje se nalazi u dvorištu zgrade.
Ako prodavatelj iz nekog razloga ne posjeduje etažni elaborat, tada zaključujemo isključivo iz onoga što piše u zemljišnoknjižnom izvatku.
KADA KUPCI KAŽU : “ŽELIMO DVA PARKIRNA MJESTA”
Nedavno su nas jedni klijenti zamolili da im pokazujemo isključivo stanove koji imaju dva parkirna mjesta u vlasništvu, jasno upisana u vlasnički list. Već su imali vrlo neugodna iskustva s parkiranjem u svom dvorištu i više nisu željeli prolaziti isto.
U takvim situacijama stan bez upisanog parkirnog mjesta – ili s jednim, kada su potrebe veće – može biti: ili minus kod prodaje ili barem ozbiljna tema za pregovore o cijeni.
Zato je važno da prodavatelji znaju što točno prodaju, a da kupci znaju što točno kupuju.
DANAŠNJE POTREBE SU DRUGAČIJE
Danas su potrebe jednostavno drugačije nego prije. Stanovi su veći, obitelji često imaju dva automobila, a gosti dolaze češće i u većem broju.
Iz mog iskustva u radu s kupcima i prodavateljima često vidim da se upravo oko parkiranja u mnogim zgradama kasnije pojavljuju nepotrebne nesuglasice.
Zato bi u novogradnji bilo vrlo korisno razmišljati unaprijed, primjerice:
– da se kod stanova veće kvadrature etažiraju dva parkirna mjesta po stanu
– da na istoj parceli pored zgrade, osim etažiranih parkirnih mjesta postoji nekoliko neetažiranih parkirnih mjesta namijenjenih gostima.
Parkirno mjesto danas više nije samo dodatna pogodnost.
U mnogim slučajevima ono postaje presudan faktor kod kupnje – ali i izvor velikih problema ako nije jasno definirano.
Zato, ako ste vlasnik stana, svakako provjerite svoj vlasnički list, ponekad nas takvi detalji znaju iznenaditi.
Pogledajte piše li u njemu i parkirno mjesto – imate li ga u vlasništvu ili ne.
A ako niste sigurni kako to provjeriti, slobodno nam se javite – takve stvari u praksi provjeravamo gotovo svaki dan.
___________________________________________________________________________________
Autorica teksta: Jasminka Fišer Gavranović – vlasnica agencije Alfa nekretnine iz Vodica, agentica za nekretnine i home staging ekspert
Alfa nekretnine, Obala Juričev Ive Cote 27, Vodice
Tel.: 022 441 292 | Mob.: 091 525 3260
Email: info@alfanekretnine.hr
Pratite nas:
YouTube | Facebook | LinkedIn | Instagram | TikTok