LEGALIZACIJA – POŽURITE SA ZAHTJEVOM
Svi znamo da je teško prodati skoro svaku nekretninu. Naročito onu koja nije legalna. Zato prodavatelji bespravno sagrađenih dijelova ili cijelih nekretnina, iskoristite i ovu šansu, požurite sa zahtjevom i legalizirajte svoj objekt da bi ga lakše prodali! Rok je 30.06.2018.
Kada je donesen zakon o legalizaciji, točnije Zakon o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama 2012. godine, nama posrednicima je uistinu laknulo, jer smo znali da ćemo u konačnici imati puno više legalnih nekretnina za prodavati.
Svakoj agenciji je najdraže kada prodaju nekretnine koje su apsolutno uredne i sa vlasništvom i sa legalitetom. Međutim agencije uzimaju u prodaju od prodavatelja i one nekretnine za koje je podnesen Zahtjev za legalizaciju, jer je vrlo realno da će se to riješiti u nekom kraćem ili dužem vremenskom periodu. Konačni dokument kojeg nekretnina treba dobiti zove se Rješenje o izvedenom stanju i on zamjenjuje i građevinsku i uporabnu dozvolu. Agencije rijetko uzimaju u prodaju nekretnine koje nisu legalne jer se takve nekretnine slabije prodaju, budući da kupci traže nekretnine sa potpuno čistim papirima koji uključuju i vlasništvo i legalitet građevine.
Znamo da je ipak ostao određeni broj vlasnika nekretnina koji iz raznih razloga nisu u prvom roku legalizirali svoje bespravno sagrađene ili dograđene nekretnine . Neki nisu znali da trebaju legalizirati, neki nisu htjeli, neki nisu stigli, a neki nisu mogli. Sada su i oni došli na svoje.
Krajem 2017. godine objavljene su Izmjene i dopune Zakona o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama, te je produljen rok za podnošenje Zahtjeva za legalizaciju i to do 30.06.2018. godine.
Dakle ako ste bilo koji dio svoje nekretnine bespravno dogradili ili nadogradili ovo je stvarno zadnja prilika da riješite taj problem i da sada konačno sve legalizirate. Znači vrijede ista pravila, te se i dalje može ozakoniti samo ono što je bespravno napravljeno prije 2011. godine kada je bilo snimanje iz zraka, točnije samo ona zgrada koja je vidljiva na digitalnoj orto foto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju snimanja iz zraka 21. lipnja 2011.
U KOJIM SLUČAJEVIMA TREBATE PODNESTI ZAHTJEV ZA LEGALIZACIJU?
Ako niste sigurni da li vaša nekretnina treba ići u legalizaciju ili ne, te ako ne znate protumačiti zakone vezane za legalizaciju, evo nekoliko mogućih situacija i savjeta:
- Ako ste vlasnik kuće, pronađite građevinsku dozvolu za vašu kuću i pogledajte što u njoj piše, ako piše „Dozvoljava se gradnja kuće prizemnice…“ a ako se u stvarnosti vaša kuća sastoji od dodanog kata ili više katova, VI TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU.
- Ako je vaša kuća iste katnosti kao što piše u građevinskoj dozvoli, opet ne znači da je sve u redu. Pogledajte dodatnu dokumentaciju jer je obično sastavni dio svake građevinske dozvole i projektna dokumentacija po kojoj se kuća smjela sagraditi. Ako pogledate u tlocrte i druge nacrte iz projekta, usporedite ih sa stvarnim stanjem, te AKO UOČITE BILO KAKVU RAZLIKU i odstupanja od projekta, VI TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU.
- Ako ste proširili bez dozvole svoj balkon, VI TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU.
- Ako ste od svog balkona napravili sobu, znači da je prostorija promijenila namjenu, vi također TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU.
- Ako se sjećate da su vaši roditelji koji su gradili kuću, govorili da su samo nešto malo dogradili bez dozvole, tipa samo jednu sobu, ili samo jedan balkon ili samo bilo što, (jer su tako svi tada radili) vi obavezno TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU.
- Ako je npr. za zgradu sa stanovima, vaša građevinska dozvola izdana poslije 01.10.2007. te ako vi nekim slučajem imate Uvjerenje za uporabu, a trebate imati UPORABNU DOZVOLU, dakle: vi prvo trebate ustanoviti da li je po projektnoj dokumentaciji predviđen isti broj stanova koji je i upisan sada u zemljišne knjige, te ako je , onda trebate ishoditi Uporabnu dozvolu, a ako je u projektu manji broj stanova, tada također TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU.
- Ako ste primijetili da na kopiji Katastarskog plana, na vašoj katastarskoj čestici, vaša kuća nije ucrtana točno onako kako sada izgleda, nije istog oblika ili je manja nego sada, to znači da je bilo raznih dogradnji i vi svakako TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU.
- Ako imate za vašu nekretninu Uvjerenje sa katastra da je evidentirana prije 16.02.1968. a u periodu poslije 1968. ste ipak nadogradili određeni dio, vama to Uvjerenje više ne vrijedi, te vi TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU.
- Ako ste vlasnik stana/apartmana u nekoj apartmanskoj zgradi, te ako u vašem vlasničkom listu odnosno ZK izvatku piše da je vaša nekretnina upisana bez uporabne dozvole ili da je sagrađena protivno aktu za građenje, tu može biti nekoliko scenarija:
a) VI SVAKAKO TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU.
b) Trebate se raspitati kod suvlasnika preostalih stanova u istoj zgradi da li je možda već netko podnio Zahtjev za legalizaciju. Ako je već podnesen zahtjev za legalizaciju, onda samo treba čekati, te vi u tom slučaju ne trebate ništa poduzimati jer ćete uskoro dobiti Rješenje o izvedenom stanju i vaša zgrada će time postati legalna.
c) Ako nije nitko podnio zahtjev za legalizaciju, trebate se dogovoriti da ga netko ipak podnese do 30.06.2018. i da se ravnomjerno podijele troškovi.
d) Možda je već izdano Rješenje o izvedenom stanju ali vi ne znate za to i ono samo nije još upisano u zemljišne knjige.
Bez obzira da li je samo u jednom stanu nešto dograđeno bespravno ili cijela zgrada ima neki nelegalni sagrađeni dio, VI TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU CIJELE ZGRADE.
Ako u vašem ZK izvatku piše da je za vašu zgradu priloženo RJEŠENJE O IZVEDENOM STANJU, to znači da je vaša zgrada prošla cijeli proces legalizacije i da je sada legalna, te vi NE TREBATE IĆI U LEGALIZACIJU, ali bi bilo dobro da imate kopiju tog Rješenja.
Ali zapamtite da možete legalizirati po tom zakonu SAMO ONO ŠTO JE SAGRAĐENO PRIJE 21.06.2011. godine. Ako ste poslije tog datuma išli dograđivati bez dozvole, nećete moći svoju nekretninu legalizirati po tom zakonu, dakle NEĆETE moći dobiti Rješenje o izvedenom stanju. U tom slučaju potrebno je obratiti se lokalnom upravnom tijelu nadležnom za izdavanje dozvola za gradnju radi provjere mogućnosti reguliranja statusa građevine prema Zakonu o gradnji.
Postupak legalizacije započinje podnošenjem Zahtjeva za izdavanje Rješenja o izvedenom stanju nadležnom upravnom odjelu koji izdaje akte za gradnju, na području na kojem se građevina nalazi. Zahtjevu treba priložiti geodetske i arhitektonske skice izvedenog stanja, ali se zahtjev može predati i bez toga, te se naknadno mogu dostaviti preostali dokumenti. Nakon obrade vašeg zahtjeva nadležno tijelo šalje podnositelju zahtjeva Rješenje o plaćanju naknade (kazne) za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, te se u roku nekih mjesec dana iza toga izdaje Rješenje o izvedenom stanju. Nakon toga dolaze uplatnice za plaćanje komunalnog i vodnog doprinosa.
Ako trebate legalizirati svoju nekretninu, a niste podnijeli Zahtjevniti nakon isteka ovog drugog dozvoljenog roka za legalizaciju nezakonito sagrađenih objekata, vaša nekretnina gubi na vrijednosti i bit će ju zaista teško prodati kada god se odlučite za prodaju.
Važno je da se razumije da je uvijek važnije da je zgrada / građevina sagrađena po projektu i da ima UPORABNU DOZVOLU jer ako nema, u većini slučajeva su to ozbiljni nedostaci na građevini koji vas u budućnosti mogu ozbiljno i koštati. Zato iskoristite ovu mogućnost za legaliziranje jer Rješenje o izvedenom stanju zamjenjuje Uporabnu dozvolu.
Autorica bloga: Jasminka Fišer Gavranović